Affari all’asta

Gentile avv. Trimarchi, desidero acquistare un'immobile in un'asta giudiziaria perché so che spesso si fanno ottimi affari. Non ho idea delle procedure e vorrei saperne qualcosa in più. Mi può aiutare? Grazie, Luca D.

Gentile sig. Luca, se intende partecipare ad un'asta giudiziaria deve recarsi per prima cosa presso il tribunale competente, in particolare presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari, e prendere visione della relazione di C.T.U. o della perizia che il consulente tecnico del giudice in generale stila rispondendo a dei quesiti ben precisi.

Nella perizia che il professionista compila per conto del giudice, ci sono informazioni importantissime sullo stato dell'immobile che si devono assolutamente conoscere per poter valutare la convenienza o meno dell'acquisto. In ogni caso, consiglio di recarsi sul posto per vedere dall'esterno in quali condizioni si trova la casa. E questo perché l'acquisto all'asta può riservare sorprese soprattutto in merito alle condizioni interne dell'immobile.

Nella CTU sono contenute le seguenti informazioni:

• Descrizione sommaria dell'immobile pignorato (dove è riportata in genere la descrizione delle stanze, dei rivestimenti e delle pertinenze, eventuale regolamento di condominio, tabelle millesimali, stato di manutenzione generale dell'immobile, descrizione e stato di manutenzione degli impianti, di solito sono allegate le piantine planimetriche con le misure, ecc.).
• Dati catastali e rendita catastale.
• Ubicazione.
• Coerenze.
• Valore attuale.
• Stato dell'immobile se libero o occupato e in quest'ultima ipotesi che tipo di contratto di locazione esiste e la sua scadenza.
• Da verificare se i dati risultanti dai documenti ex art. 567 C.P.C. agli atti corrispondono a quelli effettivi, indicando eventualmente le differenze e le cause.
• Ricostruzione delle vicende dell'immobile nell'ultimo ventennio individuando tutti i proprietari.
• Verifica della proprietà dell'immobile alla data di trascrizione del pignoramento.
• Presenza di diritti di terzi sull'immobile.
• Predisposizione del piano di vendita in uno o più lotti.
• Elenco delle formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione.
• Predisposizione della domanda di voltura catastale.
• Calcolo e denuncia dell'INVIM.
• Verifica se c'è da pagare l'IVA.
• Verifica della licenza e/o concessione edilizia.
• Accertamento di eventuali irregolarità edilizie e in caso positivo con quale procedura e spesa le irregolarità edilizie possono essere sanate.
• Codice fiscale del debitore.

Se decide di partecipare all'asta  deve compilare un modulo allegando copie dei documenti di identità e versare un assegno non trasferibile intestato al Cassiere Provinciale pari al 25% del prezzo base.

All'asta si fanno le offerte in aumento di importo minimo stabilite dal giudice e vince chi offre di più. Non è detto però che se si risulta vincitore l'immobile sia assegnato automaticamente, perché è necessario aspettare alcuni giorni perché c'è ancora la possibilità che qualcuno rilanci con un aumento pari ad un sesto. In tal caso il giudice fissa una nuova data per un'altra asta.

Chi si aggiudica il bene deve versare il saldo del prezzo e diventa proprietario con il “decreto di trasferimento” con il quale il giudice dell'esecuzione immobiliare trasferisce a favore dell'aggiudicatario contro l'esecutato i beni immobili.

Nel decreto di trasferimento il giudice ordina al Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di cancellare le formalità (le ipoteche) sull'immobile e ingiunge all'esecutato, precedente proprietario, di rilasciare l'immobile venduto nella disponibilità del compratore.

Per contattare l'avv. Clelia Trimarchi scrivere a clelia.trimarchi@hotmail.it