Due cuori e un mutuo, ma lontano dalle banche

Due cuori e una capanna? Forse una volta. Adesso si parla sempre più spesso di due cuori ed un mutuo, se e quando si riesce ad ottenerlo. A dispetto delle pubblicità accattivanti, gli istituti di credito sono sempre più restii a sostenere i sogni delle giovani coppie o dei ragazzi che non hanno nulla da parte, che spesso devono piegarsi a chiedere ai genitori di fare da garanti. Tecnica che però non sempre va a buon fine. Ma su internet le voci corrono veloci e dagli Stati Uniti arriva una possibilità che si pensava ormai morta e sepolta: il prestito diretto tra venditore ed acquirente.

Negli Usa lo chiamano land contract o contract for deed. In pratica, chi vende la casa stabilisce con l'acquirente una sorta di “programma di pagamenti”. Il proprietario in pectore può andare a viverci immediatamente, anche perché nel piano dei pagamenti è compreso anche un tasso di interesse determinato dal venditore e dall'acquirente, proprio come si fa quando si stipula un mutuo con la banca. Quando poi tutte le rate saranno pagate, si potrà fare il passaggio di proprietà. In questo modo, l'intermediazione degli istituti di credito è cancellata ed i costi si abbassano.

I pagamenti, gli interessi e tutte le altre spese sono inseriti nell'accordo che si firma davanti a un notaio. Chi vende continua ad essere il proprietario dell'appartamento fino a quando il pagamento non sarà stato ultimato. Ovviamente, se chi compra non sta ai patti ed interrompe i versamenti di quanto pattuito, perde qualunque diritto sulla casa ed anche il denaro già versato.

Complice la crisi che non ha risparmiato nessuno questo sistema, molto diffuso negli Stati Uniti fino ad una trentina di anni fa, è stato sceso dalla soffitta per consentire a chi altrimenti passerebbe la vita in affitto di comprare la casa in cui vivere.

Per il momento, solo 300 italiani hanno utilizzato questo sistema di acquisto nei primi tre mesi di quest'anno e per lo più nelle zone del Paese dove la disoccupazione è più alta. Stando ai primi dati però, è un trend in continuo aumento, visto che si registra un + 56% rispetto al 2008. Troppo bello per essere vero? Forse. Ma guardiamo i pro ed i contro.

Il primo punto a favore riguarda la possibilità di poter comprare una casa senza aspettare che la banca decida se erogare o no il mutuo. E poi c'è chi ha fretta di vendere e chi può acquistare perché ha denaro ma non possiede le garanzie richieste dalla banca. C'è però il rischio che se chi vende (che continua ad essere il proprietario dell'abitazione fino al completamento del pagamento dell'ultima rata) ha dei problemi e la casa dovesse essere ipotecata, chi ha comprato perderebbe tutto. Per non parlare del fatto che gli Stati Uniti una soluzione del genere è accettabile perché sono un paese dove l'emissione di un assegno scoperto è considerata un peccato mortale e per un falso in bilancio ti fai 30 anni di galera mentre in Italia, giusto per fare un esempio, quest'ultimo reato è stato depenalizzato.

A confermare tutte queste perplessità è un ex funzionario di banca che preferisce rimanere anonimo, che sottolinea anche altri aspetti negativi di un accordo del genere. 

“A primo acchitto -spiega- mi sembra una cosa abbastanza impraticabile. Intanto non si parla di come saranno gli eventuali interessi. Non si può vendere un bene dilazionandone l'incasso in 10-20 anni senza assumere un interesse che quantomeno consenta di recuperare le perdite in termini di costo del denaro nel tempo.
Ma anche se si pagassero gli interessi, l'acquirente non potrebbe scaricarli fiscalmente. Quindi un bel problema già a monte. Inoltre, una modalità del genere darebbe largo spazio agli usurai, perché è facile immaginare patti a latere del contratto o fallimenti fittizi da parte del venditore per riscattare e poi riutilizzare il bene. E poi, anche la praticabilità giurisprudenziale in Italia mi
sembra piuttosto aleatoria. Il mio consiglio quindi, è quello di informarsi bene e di valutare con attenzione i pro ed i contro prima di accettare accordi del genere”.