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Condominio, vecchie spese e nuovo proprietario

L'avvocato Antonio Tesoro

Gent.mo Avv. Tesoro, ho acquistato di recente un appartamento e nei giorni scorsi ho ricevuto una lettera dall’amministratore del condominio che mi informava l’inizio di lavori di ristrutturazione condominiale approvati con delibera, invitandomi a pagare 17.300 euro quale quota da me dovuta. Ho provato a spiegare che avevo acquistato di recente l’appartamento e pertanto non avevo mai approvato tali lavori e che pertanto doveva rivolgersi al vecchio proprietario, ma lui mi ha risposto che devo pagare io, altrimenti sarà costretto a recuperare le somme mediante decreto ingiuntivo. Considerato che il vecchio proprietario è irrintracciabile, come posso evitare di pagare tali somme che ritengo ingiuste? Grazie Giovanni P.

Purtroppo gentile Giovanni, oggi comprare una casa, soprattutto se in condominio, ha molti rischi, tra questi vi sono le spese arretrate di condominio. Difatti il mio consiglio, prima di procedere all’acquisto di un immobile, è chiedere all’amministratore se esistono debiti del vecchio proprietario e farsi rilasciare regolare attestazione dell’importo dovuto, in modo tale da avere coscienza di cosa ci aspetta e in caso ottenere uno sconto ulteriore sull’acquisto quando si tratta come nel Suo caso di cifre considerevoli.

Ora, per potere rispondere a quanto richiesto, preliminarmente è doveroso precisare che le obbligazioni condominiali, sono obbligazioni “propter rem”, ovvero sono obbligazioni riconducibili esclusivamente al titolare del diritto sul bene, pertanto seguendo questo ragionamento, è sempre il nuovo proprietario a dovere rispondere del pagamento degli oneri dovuti al condominio. Fermo restando il cosiddetto vincolo di solidarietà imposto dall’art. 63 disp. att. c.c. che prevede: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente

con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Nel caso specifico trattandosi di somme dovute per lavori straordinari che sono stati deliberati ma non ancora eseguiti, la situazione diventa ancora più complicata, poiché vi sono due orientamenti:

Una parte della giurisprudenza ha ritenuto che: “il titolare di queste obbligazioni è il proprietario al momento della loro deliberazione, poiché è nel momento della decisione assembleare che deve considerarsi sorto l’obbligo contributivo”(Cass. Civ. 3 dicembre 2010 n. 24654).

Contrariamente all’altra parte, che ha invece ritenuto: “l’obbligo di contribuire alle spese non derivi dalla loro deliberazione ma dalla esecuzione, dato che è quello il momento in cui si verifica l’aumento di valore del bene su cui s’interviene, al quale si può contrapporre l’obbligo di contribuire alla relativa spesa” (Cass. Civ. 9 settembre 2008, n. 23345).

In questo quadro generale d’incertezza, secondo la normativa vigente l’amministratore legittimamente può pretendere da Lei il pagamento, in quanto è obbligato ad agire contro l’attuale proprietario, quale condomino ed unico soggetto contro il quale poter chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali.

Pertanto, stante che il vecchio proprietario con la vendita effettuata non è più condomino e considerato che il decreto ingiuntivo di cui all’art. 63 disp. att. c.c. per i motivi su espressi può essere chiesto solamente contro i condomini, le consiglio vivamente di pagare. Successivamente, in considerazione del vincolo di solidarietà esistente tra venditore ed acquirente e non essendo decorsi ancora i due anni potrà azionarsi a titolo di rivalsa nei confronti del venditore per il recupero di quanto pagato. (Cassazione 23 luglio 2012 n. 12841).

Per contattare l’avv. Antonio Tesoro potete scrivere a: studiolegale@antoniotesoro.it o collegarvi al sito web www.antoniotesoro.it

Antonio Tesoro

Avvocato civilista, esperto di diritto delle nuove tecnologie del web, appassionato ed ex praticante di arti marziali, adora la musica e ogni tanto abbraccia una delle sue numerose chitarre. Su Sicilians cura la rubrica Leggi&cavilli, ma non gli dispiacciono le incursioni in altri settori. Raffinato gourmet, disdegna Masterchef Italia e sogna l'edizione statunitense.